Bundesgerichtshof: Eigenbedarf oder besondere Härte – Wer gewinnt?

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Bundesgerichtshof: Eigenbedarf oder besondere Härte – Wer gewinnt?

Besondere Härte bei Eigenbedarf: Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18 und Az. VIII ZR 167/17

Der Eigentümer macht Eigenbedarf an der Wohnung geltend. Der Mieter pocht auf besondere Härte und will bleiben. 

Der achte Zivilsenat des BGH hob heute zwei Urteile auf. In einem Verfahren gab die Vorinstanz dem Mieter Recht in dem anderen Verfahren dem Vermieter.

Beide Verfahren wurden zur genaueren Sachaufklärung an die Landgerichte zurück verwiesen. Zur Beurteilung eines Härtefalles müssen diese Gutachter heranziehen, wenn der Mieter eine Gesundheitsverschlechterung mit ärztlichem Attest geltend macht.

Hintergrund der Urteile:

Verfahren VIII ZR 167/17

vormals Amtsgericht Halle – Urteil vom 11. Oktober 2016 – 95 C 1281/16 und

Landgericht Halle – Urteil vom 5. Juli 2017 – 1 S 245/16

Die beiden Mieter bewohnten seit 2006 eine Doppelhaushälfte nahe Halle (Sachsen-Anhalt) zusammen mit ihrem volljährigen Sohn und dem Bruder  des Mieters.

2015 kündigten die Kläger wegen Eigenbedarfs, da die Ex-Ehefrau in die Doppelhaushälfte einziehen wolle. Diese lebte bislang in Bayern und wolle ihre in der Nähe lebende betagte Großmutter besser betreuen können.

Die Mieter behaupteten vorgeschobenen Eigenbedarf. Der Kündigungsgrund seien Streitigkeiten über Wohnungsmängel. Bezüglich zweier der Bewohner beriefen sich die Mieter auf Härtegründe. Der Bruder des Mieters habe Pflegestufe II. Er leide unter Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege. Er wird von seinem als Betreuer bestellten Bruder (Mieter) und der Mieterin im häuslichen Bereich versorgt. In der Berufungsinstanz wurde ein ärztliches Attest eines Psychiaters vorgelegt. Danach würde ein erzwungener Umzug unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Betreuten führen.

Die Vorinstanzen gaben den Eigentümern Recht. Die Beklagten beantragten ein Sachverständigengutachten zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands des Betreuten, das nicht eingeholt wurde.

Eine unzumutbare Härte verneinte das Landgericht Halle, weil sich aus dem vorgelegten ärztlichen Attest kein drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr ergebe.

Nach der Aufhebung des Urteils muss nun eine andere Kammer des Landgerichts Halle den Fall neu verhandeln und die Auswirkungen eines Umzugs auf den kranken Bewohner klären.

Verfahren VIII ZR 180/18

vormals Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 17. Juli 2017 – 231 C 565/16 und Landgericht Berlin – Urteil vom 9. Mai 2018 – 64 S 176/17

Die Mieterin, geboren 1937, ist seit 1974 Mieterin einer ca. 73 qm Dreizimmerwohnung in Berlin. Dort wohnt sie mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen. Der Eigentümer erwarb die Wohnung 2015 zur Eigennutzung. Er wohnte mit seiner Ehefrau und zwei Kleinkindern bislang in einer 57 qm Zweizimmerwohnung zur Miete.

Die Mieterin widersprach der Eigenbedarfskündigung. Ihr sei ein Umzug nicht zumutbar wegen ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer und einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe. Dazu legte sie in der Berufungsinstanz ein Attest vor, wonach die Demenz seit ca. 1-2 Jahren fortschreite, sie nur noch bedingt in der Lage sei, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden. Daher würde ein Umzug mit einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes einhergehen.

Das Landgericht Berlin hielt die Eigenbedarfskündigung für wirksam, wies die Räumungsklage aber ab. Das Gericht bejahte wegen einer besonderen Härte, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit weiter läuft.

Auch in Berlin muss nun eine andere Kammer erneute den Fall verhandeln.

Entscheidungsgründe des BGH:

Sowohl beim Vermieter (Eigenbedarf, Eigentum) wie beim Mieter (Gesundheit) sind Grundrechte betroffen. Daher sei eine umfassende Sachverhaltsaufklärung und eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich. Es ist zu klären, ob im jeweiligen Einzelfall die Mieterinteressen (Vertragsfortsetzung) Eigentümerinteressen (Vertragsbeendigung) überwiegen.

Entgegen einer gewissen Tendenz in der Instanzrechtsprechung lassen sich keine allgemeinen Fallgruppen bilden. Dies betreffe ein bestimmtes Alter des Mieters ebenso wie eine bestimmte Mietdauer. Da sich die Faktoren  in jedem Einzelfall unterschiedlich auswirken, könne ohne weitere Feststellungen keine Härte  im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB angenommen werden.

Trägt der Mieter durch Tatsachen belegte Darlegung (substantiiert) eine  ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahr vor (z.B. durch ärztliches Attest), haben sich die Gerichte, sofern keine eigene Sachkunde vorliegt,  durch Sachverständige ein genaues Bild von den gesundheitlichen Folgen des Umzugs samt Schweregrad und Wahrscheinlichkeit der Beeinträchtigung zu verschaffen, so bereits BGH, Urteil vom 15. März 2017 (VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474).

Diese Rechtsprechung wurde nun so präzisiert, dass regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen ist, wenn der Mieter durch Attestvorlage die Besorgnis einer Verschlechterung seines Gesundheitszustandes erzeugt.

Im Gutachten muss geklärt werden, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich sein Erkrankungen auf dessen Lebensweise, Autonomie und seine psychische/physische Verfassung auswirken. Hierbei ist wichtig,  ob und inwieweit sich die umzugsbedingten Folgen durch Unterstützung seines Umfeldes, bzw. durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen.

Erst nach solche einer Aufklärung könne das Gericht angemessen abwägen, ob ein Härtefall vorliege, § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Weitere Entscheidungen gibt es >hier<.

2019-05-22T23:02:25+01:00