Bundesgerichtshof: Schimmelgefahr – keine Mietminderung

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Bundesgerichtshof: Schimmelgefahr – keine Mietminderung

Schimmelgefahr als Mietmangel? Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17 und Az. VIII ZR 67/18

Der achte Zivilsenat des BGH entschied heute: Es stellt keinen Mangel dar und berechtigt nicht zur Mietminderung, wenn in einer Wohnung die bloße Gefahr besteht, dass aufgrund einer bei Errichtung üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz, Schimmel auftreten kann.

Hintergrund der Urteile:

Die Mieter zweier Wohnungen in Glinde (Schleswig-Holstein) beriefen sich auf Mängel der 1968 und 1971 erbauten Wohnungen und machten beim Vermieter Gewährleistungsansprüche geltend. Die Mängel sollen darin bestehen, dass es aufgrund der Bauweise (Wärmedämmung) Wärmebrücken in beiden Wohnungen gebe. Dadurch bestünde, insbesondere an den Außenwänden, in den Monaten Oktober bis März die Gefahr von Schimmelpilzbildung auf den Innenseiten der Wände. Daher verlangten die Kläger vom Vermieter eine Mietminderung und in einem Verfahren zur Mängelbeseitigung einen Kostenvorschuss vom Vermieter.

Sowohl das Amtsgericht Reinbek, wie auch das Landgericht Lübeck in der Berufung, entschieden zu Gunsten der Mieter.

Dort befanden die Richter, dass die Wohnungen bei ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften sowie DIN-Vorgaben und den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen haben. Dies jedoch reiche nicht aus, da Mieter ohne besondere Absprache einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens erwarten dürften, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Ferner bestehe in  beiden Wohnungen  ein konkretes Risiko für Schimmelbildung aufgrund der baulichen Gegebenheiten. Auch  mit dem üblichen Lüftungs- und Heizverhalten sei das Schimmelpilzrisiko nicht zu verhindern. Darin sahen die Richter einen bauseits bedingter Mangel. Ob unter diesen Gegebenheiten tatsächlich Schimmelpilz auftrete, sei unerheblich, weil die sogenannte Mangelgefahr ausreiche, d.h. die Möglichkeit, dass die Wohnung aufgrund seiner Beschaffenheit jederzeit beeinträchtigt werden könne.

Entscheidungsgründe des BGH:

Aufgrund einer anderen rechtlichen Beurteilung hob der BGH die Urteile des Landgerichts Lübeck auf.

Der 8. Zivilsenat befand:

  1. Sofern die Außenwände einer Mietwohnung sich in einem Zustand befinden, der den bei der Gebäudeerrichtung geltenden Bauvorschriften und technischen Normen entspricht, stellen Wärmebrücken in Außenwänden keinen Sachmangel dar.
  2. Die Ansprüche eines Mieters auf Mängelbeseitigung und Mietminderung setzen voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietwohnung hinter dem vertraglich vorausgesetzten Zustand zurück bleibt. Mangels abweichender Vereinbarung kann der Mieter einen Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen erwarten. Geschuldet ist die Einhaltung technischer Normen, soweit vorhanden. Dabei ist Grundsätzlich der Maßstab aus der Zeit der Gebäuderichtung maßgeblich. Mangels vorgeschriebener Wärmedämmung in den Errichtungsjahren 1968 und 1971, waren Wärmebrücken ein allgemein üblicher Bauzustand und somit kein Mangel.
  3. Die Ansicht der Landgerichts, ein Mieter dürfe einen Gebäudezustand nach den „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ erwarten, liefe laut BGH auf einen neuen Mängelbegriff hinaus und darauf, das bei älteren und unsanierten Wohnungen einen Neubaustandard als geschuldete Beschaffenheit zugrunde gelegt werde.

Was bedeutet das Urteil für die Mieter?

Die Mieter müssen durch angemessenes Heizen und Lüften dafür Sorge tragen, dass kein Schimmel entsteht. Welche Anzahl von Lüftungsvorgängen einem Mieter zumutbar ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Die vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelten ausreichenden Lüftungen hält der BGH für zumutbar. Es handelst sich um

tägliches Stoßlüften von je zweimal 15 Minuten oder dreimal 10 Minuten.

Wahlweise kann auch zweimal 5 Minuten oder dreimal 3-4 Minuten eine Querlüftung erfolgen.

2018-12-05T20:00:36+02:00