Mietendeckel – Berlin startet historisches Experiment mit hartem Verbotsgesetz

Der Name des neuen Gesetzes klingt relativ harmlos: „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“

Aber der Inhalt hat es in sich:

  • Vermietern drohen Strafen bis zu 500.000,00 Euro für zu hohe Mieten.
  • Die Mieten werden für 5 Jahre auf dem Stand vom 18.06.2019 eingefroren

Der Mietendeckel betrifft 1,5 Millionen Berliner Wohnungen, für die das neue Gesetz zeitlich in zwei Schritten wirkt. Es besteht aus Mietenstopp und Mietobergrenze:

  1. Mietenstopp

Der Mietenstopp gilt ab Veröffentlichung des Gesetzes, die wahrscheinlich im Februar 2020 erfolgen wird. Und ab diesem Zeitpunkt gilt dann die per Stichtag 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete. Auch bei Neuvermietungen darf keine höhere Miete als die vom 18.06.2019 verlangt werden. Nimmt ein Vermieter eine höhere Miete als sie per 18.06.2019 wirksam vereinbart war, droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.

 

  1. Mietobergrenze

Die Mietobergrenze soll in einem zweiten Schritt neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes gelten. Für diese Mietobergrenze sind in einer Mietentabelle nach Alter und Ausstattung der Wohnung Obergrenzen für die Miete pro Quadratmeter Mietpreise festgelegt. Diese liegen zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro. Dabei sind für die Wohnlage Ab- bzw. Zuschläge zu beachten. So erhöht sich bei moderner Ausstattung wie Aufzug, Einbauküche oder hochwertiger Sanitärausstattung der Wert um einen Euro pro Quadratmeter.

 

Können dann alle Mieter, die eine Miete über der festgelegten Mietobergrenze haben, die Miete bis zur Mietobergrenze kürzen?

Nein. Nur, wenn die aktuelle Miete mindestens 20% über der festgelegten Mietobergrenze liegt, kann ein Mieter die Mietabsenkung verlangen.

 

Was gilt bei Neuvermietungen?

Auch hier greift die Mietobergrenze. War die Wohnung vor der Neuvermietung für eine Miete oberhalb der Mietobergrenze vermietet, darf sie dann neu nur für maximal bis zur Mietobergrenze vermietet werden.

 

Behandlung von Staffel- und Indexmieten

Auch für Staffel- und Indexmieten gelten Mietenstopp und Mietobergrenze. Wird durch den Mietvertrag zwischen dem 18.06.2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete durch eine Staffel oder einen Index erhöht, kann der Mieter vom Vermieter verlangen die Miete auf den Stand vom 18.06.2019 zu senken.

 

  1. Ausnahmen vom Mietendeckel

Inhaltlich gilt der Mietendeckel grundsätzlich für alle nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Berlin. Jedoch sind Neubauten, die nach 2014 zum ersten Mal bezogen wurden, von dieser Regelung ausgenommen.

Eine weitere Ausnahme gibt es bei Wiedervermietung von Wohnungen mit sehr geringen Mieten von unter 5,02 Euro und moderner Ausstattung. Für solche Wohnungen darf die neue Miete dann bei Wiedervermietung die vorherige Miete um einen Euro pro Quadratmeter übersteigen. Allerdings darf sie dann maximal 5,02 Euro betragen.

Daneben gilt weiterhin ein Spezialrecht für den sozialen Wohnungsbau.

Auch zeitlich gibt es eine Ausnahme. Der Mietendeckel gilt zwar für 5 Jahre, aber es sind leichte Mieterhöhungen ab Januar 2022 möglich. Die Erhöhung beträgt den Prozentsatz der seit dem Stichtag eingetretenen Inflation, maximal aber 1,3%.

 

  1. Welche Folgen hat das Gesetzes für Modernisierungen?

Die Umlage bestimmter Modernisierungen auf die Miete ist grundsätzlich erlaubt. Dies jedoch unter der Bedingung, dass sich die Miete maximal um einen Euro pro Quadratmeter erhöht. Diese Modernisierungen müssen die Vermieter der Investitionsbank Berlin anzeigen.

Damit werden nicht alle Modernisierungen durch das neue Gesetz verhindert, aber die Immobilienwirtschaft ist skeptisch. Gerade die fürs Klima wichtigen energetischen Sanierungen werden wohl ins Stocken geraten. Und private Investoren in Berlin haben bereits viele Modernisierungsvorhaben zurückgestellt.

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